کارشناسی راه وساختمان

به چه روشهای میتوان سن ساختمان را تخمین زد؟

سن ساختمان یکی از سر در گمی هاو اختلافات اساسی مابین خریداران وفروشندگان بر سر محاسبه سن ساختمان است تا جای که این موضوع به یکی از مباحث جدی در هنگام خرید وفروش ملک تبدیل شده است .چند نکته واضح در این خصوص وجود دارد که مبنای اختلافات است : 

1- سن واقعی ساختمان : به نظر اغلب کارشناسان سن واقعی ساختمان با اولین پی ریزی وتشکیل فونداسیون آغاز میگردد ومبنای محاسبه آن تاریخ صدور جواز ویا پروانه ساختمانی است .

2- سن بهره بر داری: از زمان نصب انشعابات وامکان سکونت در آپارتمان آغاز میگرددومعمولا مبنای محاسبه آن تاریخ صدور جواز ویا پروانه ساختمانی است .

3- سن سندی : از زمان تهیه اسناد شامل پایانکار ، صورت مجلس تفکیکی وسند قطعی ملک محاسبه میشود .

هر کدام از مقاطع سنی چه کاربردی دارد با توجه به اینکه عمر مفید ساختمان در ایران حدود سی سال است محاسبه سن ساختمان کمک موثری به تصمیم گیری در مورد خرید آن میکند علاوه بر این بانک ها وموسسات مالی محدودیت هایی را برای پرداخت وام وتسهیلات بانکی به ساختمانهای دارای عمر بیش از 20 سال ودر پاره ای موارد 12 سال در نظر گرفته اند .

سن واقعی ساختمان ( تاریخ اخذ جواز ساختمان ) معمولا مورد توجه بانک ها وموسسات است ومبنای محاسبه عمر ساختمان از منظر آنها ست. 

سن بهره برداری وسن سندی ساحتمان عموما مبنای برای قیمت گذاری واعلام مالکین به خریداران است موضوعی که خریداران باید توجه داشته باشند درخواست کپی پروانه ساختمانی ویا بررسی تاریخ آن است تا فاصله زیادی با تاریخ نصب انشعابات ویا تاریخ سند قطعی وجود نداشته باشد .

توجه : لطفا ارتباط با ما وطرح سوالات خود  اینجا کلیک کنید  وسئوالات خود را در قسمت چت انلاین سایت بازرگانی کاشی پرشین مطرح نمایید به سئوالات شما در اسرع وقت پاسخ داده خواهد شد . 

در این مورد حتما باید از روش بازدید واسنادی تواما استفاده شود بازدید قبوض برق که در آنها تاریخ نصب کنتور نوشته شده است . تاریخ انتقال رسمی در دفترخانه ها ، مصالح بکار رفته مثل آجرهای بزرگ ویا خشت سوراخ دار یا بلوک وغیره ، روش های اجرا مانند سقف ها طاق ضربی اند یا تیرچه های بلوک معماری خانه حیاط مرکزی یا اتاق در اطراف هال یا هال وپذیرایی ملات های بکار رفته جنس ونوع مصالح استفاده شده برای پله ها در پله های قدیم از پله های ریختنی موزاییک استفاده میکنند.

با توجه به اینکه در درجه اول تاخیرات  پروژه پرداخت هزینه بالاسری بیشتر میشود لذا اولین رقم قابل محاسبه وراحت همین ضریب بالاسری میباشد که آنرا بر حسب روز محاسبه کرده وبه تعداد روزهای تاخیر مجاز ضرب مینمایند . 

( ضریب بالاسری ضربدر کل ریال پروژه) تقسیم بر مدت پیمان به روز که مبلغ بالاسری هر روز بدست میاید وآنرا به تعداد روزهای تاخیر مجاز ضرب میکنیم تا ضرر وارده هزینه بالاسری بر اثر تاخیرات مجاز بدست آید .

بر آورد هزینه ماشین آلات پروژه اعم از کرایه ماشین آلات وهزینه نیروی انسانی ماشین آلات نسبت به روزهای تاخیر .

-برآورد ضرر وزیان وارده از نظر معطل شدن نیروها ودستگاها وسرمایه شرکت پیمانکار وهدر رفتن آنها در زمان تاخیر .

- ضرر های وارده از عدم استفاده از پروژه و هزینه های که از عدم اتمام پروژه متحمل میشود که این مسئله در پروژه های مختلف متفاوت میباشد ، که این مسئله در ابتدای پروژه برسی ومحاسبه شده وبعنوان جریمه تاخیر در قرار داد منظور میگردد. ( طبق ماده 50 شرابط خصوصی پیمان ) وپرداخت این جریمه بعهده پیمانکار میباشد در صورتی که تاخیرات نتیجه عملکرد پیمانکار بوده باشد .ولی اگر به دلایل دیگری باشد طبیعا این ضررها متوجه خود کارفرما خواهد بود وعلاوه بر آن باید ضرر وزیان وارده به پیمانکار را نیز پرداخت نماید .

اکثریت قریب به اتفاق پروژه ها در سطح کشور به دلیل مشکلات زیر با تاخیر مواجه هستند : 

1-تاخیر در پرداخت توسط کارفرما 

2- تاخیر در ابلاغ نقشه ها 

3- مشکلات ناشی از وضعیت متغیر جوی در شهر های سردسیر ومزطوب 

4- نوع قرار داد مرسوم 

5- ورود کارفرما به حیطه های  کاری مشاور وپیمانکار 

6- عدم انتخاب پیمانکار مناسب با حجم کار به دلیل نوع وروش انجام مناقصه 

7- عدم وجود برآورد صحیح از کار در هنگام مناقصه 

8- ضعف اجرای وبرنامه ریزی پیمانکاران 

 توجه : لطفا جهت ارتباط با ما وطرح سولات خود اینجا کلیک کنید  وسوالات خود را در قسمت چت انلاین سایت tilepersian.com مطرح نمایید . به سوالات شما در اسرع وقت پاسخ داده خواهد شد . 

مهندس علی حسین هادیخانی کارشناس رسمی دادگستری در امور راه وساختمان ومجری ذیصلاح سازمان نظام مهندسی 

1- در یک ساختمان بتنی ، رابطه بین وزن آرماتور مصرفی با مساحت زیر بنا چسیت یعنی برای هر متر مربع زیر بنا چه مقدار آرملتور مصرف میشود؟ .

بین 43 تا 53 کیلو گرم بر متر مربع 

2- نسبت وزن آرماتور مصرفی به ازای هر متر مربع از فونداسیون سازه بتنی به مساحت زیر بنا چیست.

هر به ازای هر متر مربع فونداسیون چه مقدار آرماتور مصرف میشود؟

بین 9تا 18 کیلوگرم بر متر مربع ( معمول 11-13) 

3- به ازای هر متر مربع سقف یک سازه بتنی چه مقدار آرماتور مصرف میشود ؟

با آرماتور تیرچه بین 20 تا 25 کیلو گرم بر متر مربع 

4- نسبت وزن آرماتور مصرفی در ستون به زیر بنای ساختمان بتنی چقدر است .یعنی به ازای هر متر مربع از زیر بنا چه مقدار آرماتور در ستون مصرف میشود ؟

بین 12 تا 18 کیلو گرم بر متر مربع 

5- مقدار متر طول تیرچه به نسبت مساحت سقف در یک سازه بتنی ( ویا فلزی با سقف تیرچه بلوک) چقدر است ؟

بین 1.4 تا 1.6 برابر ( بسته به مقدار سطحی که تیرها در پلان اشغال میکنند) 

6- میزان آرماتور مصرفی بطور متوسط در هر متر طول تیرچه چقدر است ؟

با حرارتی ومنفی حدود 12-13 کیلو گرم بر متر طول تیرچه

-سوال فوق رو میتوان در مورد آرماتور منفی سر تیرچه هم مطرح کرد؟

بین 1تا 1.2 کیلوگرم 

8-میزان سیمان مصرفی به ازای هر متر مربع از سازه فونداسیون سقف وستون یک سازه بتنی به تفکیک چقدر است ؟

150 تا 250کیلو گرم بر متر مربع بسته با ارتفاع سقف وتکی یا دوبل بودن تیرچه این نسبت میتواند جهت پروژه های موردی متفاوت باشد فونداسیون 43 ستون 6 وسقف 51 درصد از مقدار فوق ، سقف بسته به ضخامت ودوبل بودن میتواند درصد بسیار بزرگتری را به خود اختصاص دهد.

توجه : لطفا جهت ارتباط با ما وطرح سوالات خود  اینجا کلیک کنید وسئوالات خود را در قسمت چت انلاین سایت tilepersians.com مطرح نمایید .

مهندس علی حسین هادیخانی کارشناس رسمی دادگستری در امور راه وساختمان مجری ذیصلاح سازمان نظام مهندسی ساختمان

 

-قرار گیری یک پارکینگ حداقل دهانه 2.5 متر است .

-قرار گیری دو پارکینگ کنار هم حداقل دهانه 4.5 متر است .

قرار گیری سه پارکینگ کنار هم حداقل دهانه 6.5 متر ( البته در صورتی که بین دو ستون باشد در غیر اینصورت 0.5 متر به اعداد بالا اضافه میشود یعنی واحد پارکینگ بین دو دیوار باید دهانه 3 متر را داشته باشد ) 

- طول مورد نیاز جهت پارکینگ 5 متر است.

- حداقل فضای یک پارکینگ 5*2.5 متر است .

-شعاع گردش با طول مورد نیاز جهت مانور 5 متر است.

حداقل عرض درب ورودی پارکینگ 3 متر است.

- عرض رمپ یک طرفه 5.3 متر ودو طرفه 7 متر است.

- شیب رمپ پارکینگ 15 درصد است .

- هر واحد مسکونی تا مساحت 150 متر مربع به یک پارکینگ نیاز دارد .

- واحد مسکونی بزرگتر از 150 متر مربع تا 250 متر مربع دو پارکینگ نیاز دارد وبالای 250 متر مربع به سه واحد پارکینگ نیاز دارد.

- حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.4 متر است .

- حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.6 متر است .

-حداکثر ارتفاع مفید واحد تجاری 4.5 متر به شرط نداشتن نیم طبقه تجاری که در آن صورت 6.5 متر میباشد.

حداقل ارتفاع مفید ورودی پارکینگ 1.8 متر است. 

-ارتفاع مفید خرپشته 2.6 متر است .

--ارتفاع نورگیری زیر زمین 90 سانتی متر است .

-حداقل سطح پنچره نباید از یک پنچم سطح فضا کمتر باشد .

- حداقل ارتفاع چاله آسانسور 1.6 متر است.

-حداقل عرض آشپزخانه 1.8 متر واتاق خواب 2.5 متر ، نشیمن سه متر ، پاگرد 1.2 متر است. 

تا زمانی که فاصله کف تمام شده از سطح زمین طبیعی از 120 سانتی متر بیشتر نباشد فضای زیر آن طبقه بعنوان زیر زمین محسوب میشود. 

توجه : لطفا جهت ارتباط با ما وطرح سوالات خود  اینجا کلیک کنید وسئوالات خود را در قسمت چت انلاین سایت بازرگانی کاشی پرشین  مطرح نمایید .

مهندس علی حسین هادیخانی کارشناس رسمی دادگستری در امور راه وساختمان ومجری ذیصلاح سازمان نظام مهندسی 

--

 

ضوابط نور گیر وپیش آمدگی ساختمانها 

1) ضوابط نورگیری در قطعات کوچکتر یا مساوی 200 متر مربع ، حداقل مساحت نورگیری در قطعات کوچکتر یا مساوی 200 متر مربع برای فضاهای اصلی معادل 6 درصد مساحت زمین وحداقل بعد نورگیر 2 متر الزامیست .( به اتلقهای خواب وهال ونشیمن وپزیرایی وناهار خوری فضای اصلی میگویند ) 

حداقل مساحت نورگیری در قطعات کوچکتر یا مساوی 200 متر مربع برای فضاهای فرعی معادل 3 درصد مساحت زمین وحداقل بعد نورگیر 2 متر الزامیست .( به آشپزخانه وانباری فضای فرعی میگویند) 

2- ضوابط نورگیری در قطعات بزرگتر از 200 متر مربع: حداقل مساحت نورگیری در قطعات بزرگتر از 200 متر مربع برای فضاهای اصلی معادل 12 متر مربع وحداقل بعد نورگیر 3 متر الزامی است .حداقل مساحت نورگیری در قطعات بزرگتر از 200 متر مربع برای فضاهای فرعی معادل 6 متر مربع وحداقل بعد نورگیری 2 متر الزامیست .

در صورتیکه  از یک نور گیر دو یا چند واحد مسکونی مستقل نورگیری میکنند : 

- فاصله دو پنچره فضای اصلی روبروی هم 6 متر الزامیست .

- فاصله دو پنچره فضای فرعی روبروی هم 4 متر الزامیست .

- فاصله دو پنچره ، یک فضای اصلی ویک فضای فرعی روبروی هم 4 متر الزامیست .

ضوابط ابعاد ومساحت های نورگیر واحدهای مسکونی ، شرایط بالا رعایت شده باشد مساحت نورگیرها یا پاسیوها جزء زیر بناء محسوب نمیگردد. 

االزامات پیش آمدگی ساختمان در معابر عمومی : 

احداث پیش آمدگی وبالکن طبقات از خط مرز مالکیت 

در گذر های کمتر از 12 متر ممنوع است 

در گذر های 12تا 20 متر به عمق حداکثر 80 سانتی متر 

در خیابانهای با عرض بیشتر از 20 متر به عمق حداکثر 120 سانتی متر 

حد زیرین ( ارتفاع) پیش آمدگی نسبت به بالاترین نقطه کف معبر حداقل 3.5 متر 

حد پیش آمدگی از لبه سواررو وحداقل 80 سانتی متر

توجه: لطفا جهت ارتباط با ما وطرح سوالات خود اینجا کلیک کنید وسئوالات خود را در قسمت چت انلاین سایت  بازرگانی کاشی پرشین مطرح نمایید . در اسرع وقت به سئوالات شما پاسخ خواهیم داد. 

مهندس علی حسین هادیخانی کارشناس رسمی دادگستری در امور راه وساختمان ومجری ذیصلاح سازمان نظام مهندسی